REAL ESTATE
Auf Mallorca sind alle Landflächen kategorisiert. Zum Beispiel könnte ein Stück Land als städtisches Grundstück ("Urbano") oder ländliches Grundstück ("Rustico") eingestuft werden, genauer gesagt für Planungszwecke, was als suelo no urbanizable bekannt ist. Es gibt mehrere andere Klassifikationen, mit welchen wir uns jedoch nicht weiter befassen werden.
Beim Kauf einer Immobilie, welche sich in einem ländlichen Raum oder in einem ländlichen Gebiet befindet, gibt es immer gewisse Risiken. Einige treten in jedem Land auf, wohingegen andere spezifisch für Mallorca sind. Denken Sie jedoch immer daran, dass Zehntausende von Ausländern ohne jegliche Probleme bereits Grundstücke im ländlichen Mallorca gekauft haben. Lediglich ein paar Dutzend oder hundert dieser Käufer wurden negativ von diesen Risiken betroffen.
Das erste Risiko ist, dass eine angrenzende Landfläche zu einem bestimmten Zeitpunkt als Bauland eingestuft werden könnte. Ihre schöne und offene Aussicht wird dann durch Dutzende von Häusern versperrt sein, was nicht wirklich das ist, was Sie anfänglich wollten. Genau wie in Deutschland, können Sie nur sehr wenig unternehmen, um sich gegen dieses Risiko zu schützen. Es wird noch schlimmer, wenn sich Ihr Grundstück in der Nähe eines bebauten Gebiets befindet, oder wenn dieses Gebiet gute Kommunikationsmöglichkeiten, eine gute Aussicht oder andere natürliche Eigenschaften besitzt, welche es besonders attraktiv für Bauprojekte machen. Zu Kunden, welche ein Grundstück kaufen möchten, sage ich immer, dass die einzige wirklich sichere Annahme ist, dass jede derzeitige Landfläche in der Zukunft zu einem Bauprojekt werden kann, egal was auch immer jemand verspricht! Wenn Sie über zukünftige Bauprojekte besorgt sind, können wir durch eine Anfrage feststellen, welche Bauprojekte derzeitig geplant sind, aber wir können nicht garantieren, dass nicht schon am nächsten Tag ein Projekt eingereicht wird, welches Ihr Grundstück betreffen wird. Die Anfragen werden nicht einmal garantieren, dass Sie gegen die Planungsbehörde vorgehen können, wenn etwas nicht bei uns gemeldet wurde. Wenn der ländliche Charakter des Ortes Ihnen jedoch wichtig sein sollte, lohnt es sich wahrscheinlich eine solche Anfrage zu machen, denn die Kosten sind in der Regel gering. Wenn Sie möchten, dass wir eine Anfrage machen, werden wir mit Ihnen die verfügbaren Optionen und die voraussichtlichen Kosten besprechen.
Das zweite Risiko ist, dass diese ländlichen Grundstücke meistens schon seit einer langen Zeit existieren. Dies bedeutet, dass sich durchaus auch Rechtsfragen in Bezug auf die Immobilien angesammelt haben. Nicht alle sind offensichtlich und nicht alle von ihnen wurden im Grundbuch eingetragen. Sie sollten also immer auf "verdächtige" Anzeichen achten, wie zum Beispiel auffällige Wege, welche auf Ihrem zukünftigen Grundstück verlaufen, viel leere Patronenhülsen oder andere Nachweise der Jagd auf dem Grundstück. Wenn Ihnen etwas von Belang auffallen sollte, sollten Sie dies umgehend mit Ihrem Anwalt besprechen, um zu sehen, welche Maßnahmen gegebenenfalls ergriffen werden können, um die Situation zu klären.
Das dritte und größte Risiko ist, wenn Ihre Immobilie selbst in den Prozess der Entwicklung hineingezogen wird.
Wenn in Mallorca Grundstücke, welche sich im Besitz von mehrere, Personen befinden, für eine Überbauung ausgewählt werden, können die lokalen Behörden mit der Situation auf verschiedenen Arten umgehen. Oft wird eine "Junta de compensación" gegründet, welches ein Ausschuss von allen Besitzern der betreffenden Landflächen ist. Dieser Ausschuss hat das Recht, wichtige Entscheidungen über die geplante Sanierung zu treffen, wie beispielsweise, wer die Arbeiten durchführen wird, wie diese finanziert werden usw. Als Mitglied können Sie abstimmen, aber wenn die anderen Eigentümer Sie überstimmen, dann werden Sie an ihre Entscheidungen gebunden.
Normalerweise müssen Arbeiten im Bereich der Infrastruktur wie der Bau von Straßen, Elektrizitätswerken usw. vorgenommen werden. Es wäre jedoch äußerst unfair, wenn alle diese Arbeiten auf Ihrem Grundstück stattfinden, sodass Ihnen nichts bleibt und im Gegenzug der Wert des Landes Ihrer Nachbarn als Baugrundstück ansteigt. Die Junta wird auf verschiedene Arten das übrige Land nach den Arbeiten an der Infrastruktur neu zuzuweisen, um sicherzustellen, dass jeder Eigentümer einen fairen Anteil an dem Baugrundstück erhält.
Der Eigentümer eines Grundstücks, welcher Teil des Entwicklungsplans ist, hat verschiedene Verpflichtungen:
Im Gegenzug besitzt der Eigentümer das Recht, vom Bauprozess im gleichen Verhältnis wie die anderen Eigentümer zu profitieren. Es gibt mehrere Möglichkeiten, dies zu erreichen. Eine davon ist, dass der Grundbesitz einfach neu definiert wird. Wenn Sie vor der Bebauung 10 % der ursprünglichen Fläche besaßen, dann werden Ihre Grenzen verändert, sodass Ihnen abzüglich dem "toten" Land, 10 % des zur Verfügung stehenden Baugrundstücks zugeteilt wird.
Wenn Sie nicht an diesem Sanierungsprojekt teilnehmen möchten, sind Ihre Entscheidungen sehr begrenzt:
Jedes Objekt, welches sich auf dem Grundstück vor der Durchführung des Entwicklungsplanes befunden hat, kann dort verbleiben, sofern diese Fläche nicht für Straßen oder öffentliche Zwecke benötigt wird. In diesem Fall werden die Eigentümer für dieses Objekt entschädigt werden. Sollten Sie Ihre Immobilie behalten können, werden Sie diese nicht vergrößern können. In der Praxis ist es nur selten möglich, dass Sie in Ihrem Haus bleiben können, währen die Bauarbeiten um Sie herum durchgeführt werden.
Dieses System ist sehr unterschiedlich zur britischen Entwicklung des Landes, aber es funktioniert in der Regel recht gut.
Die Vorschriften in Bezug auf die Entwicklung des Landes sind ein Bereich, welcher unter der spanischen Verfassung an die autonomen Regionen übergeben wurde. Im Jahre 1994 wurden Sonderregeln in der Region Valencia verabschiedet, welche die berüchtigte LRAU (Ley de Regulación de la Actividad Urbanística) eingeschlossen hat. Dieses Gesetz wurde zur Förderung der Entwicklung von rückständigen Gebieten zu fördern, in dem wenig Entwicklung stattfand.
Leider haben vor Kurzem (in den letzten 2 oder 3 Jahren) gierige und skrupellose Entwickler eine Möglichkeit gefunden, dieses Gesetz zu mißbrauchen. Ebenso hat bedauerlicherweise die Region Andalusien (was die gesamte Costa del Sol umfasst) beschlossen, ähnliche Veränderungen einzuführen.
Nach diesem Gesetz hat die Stadtverwaltung das Recht einem Bauunternehmer zu erlauben, welcher nichts mit dem Gebiet zu tun hat, einen Entwicklungsplan zu unterbreiten oder zu "fördern". Obwohl die Anwohner in der Theorie auf verschiedenen Wegen geschützt sind, kann dies zu Missbrauch führen. Der Entwickler kann relativ kleine Grundstücke im betreffenden Gebiet erwerben und kann oft den Prozess dominieren, indem dieser die getroffenen Entscheidungen zu seinem Vorteil verdreht. Wenn zum Beispiel die Junta beschließt, den Entwicklungsplan selbst zu finanzieren, anstatt eine Bankfinanzierung in Betracht zu ziehen, dann muss das Land von jedem Eigentümer, welcher seinen Anteil nicht bezahlen kann, als Bauland zwangsverkauft zu werden. Dieser Preis ist in der Regel viel weniger, als dies der Fall nach Abschluss der Arbeiten wäre. Die Kosten der Infrastruktur können ebenfalls überdimensioniert und wichtige Verträge können an Freunde vergeben werden.
Viele erfolgreiche und gerechte Entwicklungspläne wurden nach diesem Gesetz durchgeführt, aber es gibt keinen Zweifel daran, dass es anfällig für einen Missbrauch ist. Dies wurde auch durch die Regierung von Valencia anerkannt, deren öffentlicher Betriebsrat signifikante Verbesserungen bezüglich dieses Gesetzes vorgeschlagen hat. Der britische Botschafter von Spanien und das lokale britische Konsulat haben ebenfalls ihre Besorgnisse zum Ausdruck gebracht. Das derzeitige Gesetz wird als verfassungswidrig betrachtet, weshalb dieser Fall eventuell vor das Oberste Gerichtshof in Spanien und wahrscheinlich den europäischen Gerichten gebracht wird. Es wurden ebenfalls weitere umfangreiche Reformvorschläge gemacht, wobei eine Lösung des Falls wahrscheinlich mehrere Jahre dauern wird. Was kann in der Zwischenzeit getan werden?
Wenn Sie sich auch weiterhin Sorgen machen, sollten Sie woanders eine Immobilie kaufen, denn dieses Gesetz gilt nur in der Region von Valencia und möglicherweise Andalusien. Schreiben Sie an die Regierungen von Valencia und Andalusien anschließend und teilen ihnen mit, warum Sie nicht in diesem Gebiet gekauft haben!
Wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen, welche von diesem Problem betroffen ist, sollten Sie schnell handeln und nicht den Kopf in den Sand stecken. Ein rasches Handeln könnte Ihre Situation verbessern, wohingegen ein Aufschub fatal sein kann, weshalb Sie Ihren Anwalt unverzüglich aufsuchen sollten.
Die Zahl von ausländischen Käufern, welche eine Finca auf Mallorca kaufen, ist in den letzten Jahren drastisch angestiegen.
Hohe Preise und eine Überfüllung an den spanischen Küsten haat dazu geführt, dass spanische Immobilienkäufer ins Inland überwechseln, während EU finanzierte Verbesserungen der Infrastruktur die ländlichen Gebiete lebensfähiger als Wohngebiete gemacht haben.
Zahlreiche Programme im Fernsehen, welche ein Bild von ländlicher Glückseligkeit widerspiegeln, haben auch ihren Teil zur Förderung einer Nachfrage nach spanischen Fincas beigetragen, aber zur gleichen Zeit wurden viele der Probleme ignoriert, welche diese Erfahrung so frustrierend machen können. Während eine ländliche Immobilie in Spanien eine gute Option für einige Personen sein kann, ist sie für andere eine fehlgeleitete Fhantasie von ländlichem Glück, welche sehr schnell schief gehen kann.
Eine ländliche Immobilie in Spanien zu besitzen unterscheidet sich sehr stark im Vergleich zu einer eigens errichteten Wohnanlage auf einer der Costas. Das Landleben, auch nur ein paar Kilometer im Inland, besitzt seinen eigenen Rhythmus, welcher noch nicht zu der modernen Welt aufgeschlossen hat. Wenn Sie den Aufwand machen wollen und die ländliche Lebensweise von Mallorca ausprobieren möchten, werden Sie eine Lebensqualität erleben, die in Großbritannien und anderen nordeuropäischen Ländern praktisch ausgestorben ist. Aber wenn Sie das nicht tun, werden Sie wahrscheinlich einsam und frustriert sein.
Ausländische Käufer müssen vor allem realistisch über ihre Gründe für einen Kauf von Fincas auf Mallorca sein, aber auch ausgesprochen vorsichtig, wie diese gekauft werden.
Das größte Problem für deutschsprachige Käufer liegt vielleicht in der Suche nach einem kompetenten Immobilienmakler. Spanier kaufen in der Regel ländliche Anwesen durch Mundpropaganda oder lokale Händler, welche Corredores genannt werden und in der Regel 1 % des vereinbarten Preises von beiden Parteien berechnen. Britische Käufer sind auf der anderen Seite meistens eher skeptisch im Umgang mit der neuen Generation von britischen Maklern, die in Spaniens aufstrebender Immobilienbranche aufgetaucht sind.
Wenn ein britischer Käufer die Dienste eines britischen Maklers in den ländlichen Gebieten von Spanien nutzt, kann dies mit einem Blinden vergleichen werden, welcher versucht einen anderen Blinden zu führen. Viele dieser Makler sind Zuwanderer, welche den Verkauf von Immobilien aus einem Mangel an beruflichen Alternativen betreiben. Schlecht informiert und mit lächerlichen Spanischkentnissen, welche sie daran hindern selbst die einfachsten rechtlichen Dokumente zu verstehen, versuchen diese Makler ländliche Immobilien an naive britische Interessenten zu verkaufen. Die Tatsache, dass ihre Kunden meistens nur geringfügig weniger wissen, ist ihr größtes Merkmal, aber noch schlimmer ist die Tatsache, dass sie oft auch unfassbare Provisionen von bis zu 35 % für preiswertere Immobilien verlangen. Die weitverbreitete Meinung, dass Briten nicht andere Briten beim Verkauf von Immobilien in Spanien übers Ohr hauen, ist sehr weit von der Wirklichkeit entfernt.
Hier sind ein paar Tricks, welche ausländische Makler beim Verkauf von ländlichen Immobilien in Mallorca sich zu nutzen machen:
Der Kauf von Fincas auf Mallorca ist ein komplexes Geschäft, weshalb eine Hilfe von echten Experten wirklich erforderlich sein kann, wenn Sie ernsthafte Probleme vermeiden möchten. Dies kann nicht auf irgendwelche finsteren Absichten seitens eines ländlichen Anbieters gegenüber ausländischen Käufern zurückgeführt werden. Es spiegelt einfach die Tatsache wieder, dass beim Kauf von Landgut in Mallorca, verschiedene Eigentumsfragen und Probleme aufkommen können. Ebenfalls kann der Kauf schnell zum Albtraum werden, wenn Themen wie Sanierungen, Hypotheken und ein Zugang zu ländlichen Gebieten nicht kompetent und rechtzeitig geklärt werden. Mein Rat ist, nur mit britischen Maklern zusammenzuarbeiten, die mindestens 10 Jahre Erfahrung im ländlichen Immobilienmarkt besitzen und fließend Spanisch sprechen können. Die ideale Lösung, wenn Sie eine Finca in ländlichen Gebieten kaufen möchten, ist einen erfahrenen Makler zu kontaktieren, der einige beliebte Teile von Mallorca abdeckt.
Eigentumsurkunden, oder das Fehlen von diesen, ist ein weiteres großes Problem in ländlichen Gebieten von Mallorca. Barbara Wood, ein Makler mit langjähriger Erfahrung in ländlichen Teilen von Mallorca, sagt: "Nach mehr als einem Jahrzehnt in der Branche, habe ich bis jetzt noch keine vorschriftsmäßige Eigentumsurkunde gesehen".
Im schlimmsten Fall existieren die Eigentumsurkunden gar nicht, was laut Woods ein No-Go für britische Käufer ist. Im ländlichen Mallorca gibt es viele berechtigte Ansprüche auf Eigentum, die nie in notariellen Eigentumsurkunden formalisiert wurden. Während es möglich ist, diese Immobilien zu kaufen, würden britische Käufer sich mit mehr Problemen rumschlagen müssen, als es Wert ist. Lassen Sie daher immer die Finger von einer Immobilie, wenn keine ordnungsgemäße Eigentumsurkunde vorliegt.
Es können jedoch häufige Eigentumsurkunden angetroffen werden, welche nicht der Grundfläche entsprechen, die eigentlich zum Verkauf angeboten wird. Ebenfalls kann eine Eigentumsurkunde nicht die wahrhaftige Größe oder sogar das Vorhandensein einer Immobilie reflektieren. Es ist zwar in der Regel möglich, diese Probleme vor dem Kauf zufriedenstellend zu lösen, aber wenn Sie einmal gekauft haben, sind Sie mit den Problemen auf sich gestellt und werden meistens keine Hilfe von den Verkäufern erhalten. Sie müssen jegliche Probleme bezüglich der Eigentumsurkunden rechtzeitig erkennen (was viele britische Käufer nicht tun) und die Lösungen mit den Verkäufern besprechen. Die goldene Regel beim Kauf in ländlichen Gebieten ist, dass Sie nie kaufen sollten, bis die Eigentumsurkunden ordnungsgemäß sind.
Es gibt immer noch relativ wenig renovierte Immobilien auf dem ländlichen Markt von Mallorca, obwohl dies sich in der Zukunft ändern sollte. Für den Augenblick benötigen die meisten Fincas umfangreiche Arbeiten, um bewohnbar gemacht zu werden.
Das Problem ist, dass viele Käufer die zu erhaltende Baugenehmigung überschätzen und die Kosten für eine Sanierung unterschätzen (oft wegen dem Rat des britischen Maklers). Die Zeiten, in denen Sie eine alte Finca kaufen und für fast nichts renovieren konnten, sind lange vorbei, weshalb Sie sich vor jedem hüten sollte, der etwas anderes sagt. Außerdem sind Restaurationen in der ländlichen Gegend von Mallorca nicht billig, weshalb diese mit Vorsicht und nur mit der Hilfe eines vertrauenswürdigen Projektmanagers oder dem Bauherrn durchgeführt werden sollten.
Bau- und Durchfuhrgenehmigungen sind in vielen ländlichen Gebieten von Mallorca derzeit sehr streng und Sie können nur erwarten eine Erlaubnis für die Sanierung von vorhandenen und registrierten Objekten zu erhalten, anstatt die Grundfläche zu erhöhen oder neue zu bauen. Da die meisten spanischen Landhäuser neue Rohrleitungen, Elektroinstallation, Fußböden, Feuchteschutz und Putzarbeiten benötigen werden, nicht zu erwähnen eine neue Küche und Bad, werden Sie mindestens ein Budget von 50.000 Euro benötigen (75.000 Euro oder mehr, wenn ein Pool beteiligt ist). Bei der Durchführung von Renovierungsarbeiten sollten Sie immer mit lokalen Bauunternehmern und nicht mit britischen Pfuschern zusammenarbeiten. Beachten Sie, dass viele britische Immobilienmakler in ländlichen Gebieten von Mallorca ein Bauunternehmen empfehlen, welches ihnen eine Provision zahlt, was die Renovierungsarbeiten auf 5 % bis 10 % erhöhen kann.
Wenn Sie nach einer ländlichen Ruhe und Vogelgezwitscher suchen, dann sollten Sie eine ländliche Immobilie mit einem bestehenden Anschluss zum Stromnetz erwerben. Sollten Sie dies nicht tun, könnten Sie vom Lärm Ihres Generators sehr schnell verrückt werden. Einen Anschluss an das örtliche Stromnetz kann eine vernichtende Erfahrung in Bezug auf Zeit und Geld sein.
Der Zugang zu Wasser ist ein weiterer kritischer Punkt, denn nur wenige Fincas in Mallorca sind an die Wasserhauptleitung angeschlossen. Dies ist in der Regel jedoch kein Problem, da es kann ganz leicht ein tiefer Brunnen in allen außer den trockensten Teilen des Landes gebaut werden. Jedoch ist es wichtig die Wassersituation vor dem Kauf zu kennen, denn ohne Wasser in einem ländlichen Anwesen zu leben, kann sehr schwer sein.
Ein weiterer entscheidender Punkt, welche beim Kauf einer Finca im ländlichen Teil von Mallorca beachtet werden muss ist, wie Sie mit der örtlichen Gemeinde zurechtkommen. Diese Frage ist besonders wichtig, wenn Sie permanent in eine ländliche Gegend von Mallorca ziehen möchten. Ein paar kluge und erfahrene Worte von Rita Fryer werden dazu beitragen, um die Bedeutung dieser Frage zu veranschaulichen:
Ein wichtiger Punkt, auf welchen ich die Aufmerksamkeit der Menschen lenken möchte, ist die erstaunliche Einstellung, die viele Menschen haben, wenn sie im Landesinneren kaufen. Briten, die in ländlichen Teilen von Mallorca eine Finca kaufen müssen verstehen, dass der einfachste Weg zum Glück und einer Akzeptanz darin besteht, die lokalen Traditionen zu respektieren. Sie können Hunderte von glücklich integrierten Briten in ganz Mallorca finden, wobei der Schlüssel ein Engagement in der Gemeinschaft ist. Dies ist ein wichtiger Punkt, welcher nicht übersehen werden sollte.
Hypothekenprobleme, Wegerechte, Jagdrechte, Landraub und Klärgruben sind einige andere Streitfragen, welche bis ins Detail betrachtet werden sollten, bevor Sie eine Finca kaufen. Sie können definitiv Ihre ländliche Idylle in Mallorca finden, aber nur, wenn Sie aus den richtigen Gründen, mit den richtigen Fachleuten und mit aller Vorsicht einen Kauf tätigen. Anderenfalls besteht eine realistische Chance, dass Sie am Ende ein weiterer und verzweifelter Käufer sein werden, welcher schluchzend in einer Hotellobby im ländlichen Mallorca sitzt.
