REAL ESTATE
Natürlich ist ein Immobilienkauf auf Mallorca vor allem eine „Herzenssache“, weit weg von sonstigen rationalen Entscheidungen im Beruf oder beim Vermögensverwalter. In der Tat bezahlt man einen Kaufpreis ohne realistische Erwartung auf Rendite oder Gewinnsteigerung. Aber die Kreditkartenwerbung hat schon recht: einen Sonnenuntergang in Mallorca auf der eigenen Terrasse mit Familie oder Freunden kann man nicht bezahlen.
Wer ein grundsätzliches Kaufinteresse hat, hat es in der gegenwärtigen Situation nicht schwer bei der Wahl seines Traumhauses, die Angebote sind reichhaltig und vielfältig. Überdies ist absehbar, dass der Zyklus sinkender Preise (immerhin seit Anfang 2008) langsam ein Ende haben dürfte. Der Gang zu einem Makler fällt leicht: Üblicherweise zahlt in Spanien ausschließlich der Verkäufer die Maklerprovision, in der Regel 5-6 % zzgl IVA des vereinbarten Kaufpreises.
So kann es mit den Besichtigungen losgehen bis man irgendwann einmal weiß: das ist MEIN Haus, DAS muss ich haben. Und an dieser Stelle hilft kein Ratgeber, kein Fachmann oder Spezialist, hier muss jeder selbst wissen, wie das Traumhaus oder -Wohnung aussehen soll und vor allem wieviel das Budget hergibt. Und während man vorher mit freundlichem Interesse eine Besichtigung nach der anderen abgewickelt hat, wird es nun ernst: kann man mit dem Verkäufer über den Preis verhandeln? Stimmt die Qualität des Hauses, gibt es keine Mängel? Ist rechtlich alles in Ordnung? Sind alle Steuern bezahlt?
Genau an dieser Stelle möchte der vorliegende Beitrag ansetzen. Insgesamt gibt es im Immobilienrecht, Steuerrecht und auch in der praktischen Abwicklung von Immobilientransaktionen wichtige Unterschiede zum deutschen Recht, die in allgemeiner Form nachstehend dargestellt werden sollen. Aber Vorsicht! Mehr als eine Erstinformation kann hier nicht geboten werden, der Rat eines Fachmanns (vorher) ist in jedem Fall billiger als ein Rechtsstreit in Spanien (nachher).
Die nachstehende Darstellung folgt dem zeitlichen Ablauf eines Immobilienerwerbs.
Weil es manchmal auch plötzlich sehr schnell gehen kann, (zB ein besonders attraktives Objekt, ein guter Preis), will man auch schnell handlungsfähig sein und deshalb lohnen sich zwei wichtige Anfangsinvestitionen, die zudem wenig kosten:
1.1. Beantragung der spanischen Steuernummer (Numero de Identificacion de Extranjeros; N.I.E
N.I.F. sind die Anfangsbuchstaben des Begriffs "Número de Identificación Fiscal" (wörtlich übersetzt: Steuer- Identifikations-Nummer). Die N.I.F. dient dazu, natürliche bzw. juristische Personen (dort C.I.F.) zu identifizieren und deren steuerliche Verantwortlichkeit für Rechtshandlungen sicherzustellen. Deshalb dürfen zahlreiche Geschäftsvorgänge nur dann abgewickelt werden, wenn die N.I.F. der Beteiligten angegeben wird. Für in Spanien in welcher Form auch immer tätige ausländische natürliche Personen gilt insoweit die N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero), die die gleiche Funktion erfüllt. So muss jeder Ausländer, der in irgendeiner auch nur entfernten Beziehung zu einer Geschäftstätigkeit in Spanien steht, eine N.I.E besitzen.
Zuständig ist die Generaldirektion der Polizei. Erforderlich ist hierfür das Ausfüllen des Formblattes EX-15
(www.interior.gob.es/modelos-de-solicitud-37/extranjeria-342?...es) und die Vorlage einer beglaubigten Kopie des Reisepasses. EX 15 ist richtig, Vorsicht vor EX 18, sonst verlegen Sie Ihren festen Wohnsitz (residencia) nach Mallorca und werden hier unbeschränkt steuerpflichtig.1.2. Einrichtung einer Bankverbindung
Es sollte rechtzeitig eine Bankverbindung eingerichtet werden. Welche Bank hier richtig oder falsch, gut oder schlecht ist, ist Geschmackssache. Wie oft in Spanien sollte man auf Empfehlungen und ev. persönliche Beziehungen mit dem lokalen Bankberater vertrauen. Die Filiale der Bank sollte jedoch leicht erreichbar sein, denn in Spanien erledigt man viele Vorgänge am Besten durch persönliche Vorsprache. Allerdings gibt es große Unterschiede, was die Gebühren angeht. Besonders heftig sind gelegentlich die Gebühren für die Entgegennahme einer Überweisung aus dem Ausland. Hier sollte man rechtzeitig die Kosten klären (das gilt vor allem natürlich für die Überweisung des Kaufpreises). Empfehlenswert ist es auch, online-banking einzurichten, vor allem, damit man sich jederzeit über den Kontostand informieren kann, zum anderen aber auch um selbst Überweisungen vornehmen zu können. Vorsichtshalber sollte man auch gleich einen (zweiten) Konto- Bevollmächtigten benennen.
Bitte gleich BIC und IBAN des Kontos notieren, damit man von Deutschland aus gegebenenfalls online dieses Konto füttern kann.
Ich gebe zu die Überschrift klingt etwas unbeholfen, richtig ist sie trotzdem. Ich möchte auch davor warnen, zu glauben, Anwälte würden es ohnehin gerne kompliziert machen. Im Einzelfall mag das sein, aber hier geht es nicht um mehr oder weniger prüfen, sondern um richtig oder falsch, das ist ein großer Unterschied. Wenn Sie einmal ihr Geld los sind, wird es sehr schwer, das Rad noch einmal zurück zu drehen.
Aus der Sicht eines Beraters ist der gefährlichste Moment der, in dem nach vielen vergeblichen Versuchen endlich das Traumhaus gefunden wurde, der Eigentümer und Verkäufer ist höchst sympathisch, man sitzt auf der Terrasse bei einem Glas Wein und wird sich auch über den Preis handelseinig, der Verkäufer hat zufällig einen kleinen Vertrag vorbereitet, danach sollen die Anwälte nur schnell noch über ein paar Papiere drüber schauen, ist ja alles nur Formsache und dann schnell zum Notar….aber, wie gesagt, sehr sehr gefährlich! Dabei will ich keineswegs unterstellen oder andeuten, dass diese Gefahr von dem Verkäufer ausgeht, weil dieser täuschen oder etwas verheimlichen wollte, nein, es geht vielmehr darum, dass in dieser Phase wichtige Rechtspositionen eines Käufers unbeachtet bleiben können bzw auf solche verzichtet wird.
An dieser Stelle muss stattdessen dringend Vernunft einsetzen, und da empfiehlt es sich, wie ein Pilot vor einer langen Flugreise, eine Checkliste durchzugehen und zwar selbst dann, wenn man fest davon überzeugt ist, es kann sowieso nichts passieren.
Ich habe in der Überschrift nicht ohne Grund dreimal das gleiche Wort verwendet, nämlich für a) rechtlich prüfen, b) steuerlich prüfen und c) technisch prüfen. Natürlich gibt es für alles auch englische Begriffe, die etwas edler klingen, aber nichts anderes aussagen: legal due diligence, tax due diligence, tecnical due diligence. Leider kann ich Ihnen mit dem letzten Begriff nicht sehr viel weiter helfen, hierzu benötigen Sie einen Architekten oder Ingenieur, der Ihnen bestätigt, dass die Immobilie baulich in Ordnung und vor allem was die Technik und Installation (Pool!) angeht, mängelfrei ist. Ob eine tecnical due diligence allerdings in jedem Fall erforderlich ist, muss der Käufer selbst entscheiden.
Und hier ist die Checkliste der Dokumente, die Sie vom Verkäufer erbitten sollten:
Und das ist nur die „Basisliste“, die im Einzelfall leicht erweitert werden kann/muss (Beispiel: Genehmigung, falls ein eigener Brunnen auf dem Grundstück betrieben wird oder eine Bescheinigung der Küstenbehörde).
Sicherlich liegt der wichtigste Unterschied zwischen dem deutschen dem spanischen Immobilienrecht liegt darin, dass in Spanien auch privatschriftliche Verträge über Immobilien volle Rechtsgültigkeit haben, eine notarielle Protokollierung ist also zum Eigentumserwerb nicht zwingend erforderlich. Zwar hat der Notarvertrag seine Bedeutung, weil er die unerlässliche Eintragung im Grundbuch ermöglicht (s. hierzu unten Ziff. 3.2), aber privatschriftliche Verträge eröffnen die Möglichkeit für die Parteien, sich ohne größere Formalitäten verbindlich zu verpflichten.
Um das zu erreichen hat sich in der Praxis der Optionsvertrag durchgesetzt. Er bindet den Verkäufer für einen bestimmten Zeitraum (üblicherweise sechs Wochen bis drei Monate), er erhält dafür einen Optionspreis, der auf den Kaufpreis angerechnet wird. Der Verkäufer muss in dem Optionsvertrag versichern und garantieren, dass die Immobilie mangelfrei ist, über alle gesetzlichen Genehmigungen verfügt und auf dem Laufenden mit allen Steuern und Abgaben ist (um nur einige zu nennen). Der Käufer wird seinerseits die Optionsfrist nutzen, um diese Angaben zu überprüfen. Der Verkäufer muss in dieser Phase alle hierzu angeforderten Dokumente und Nachweise beibringen. Natürlich muss der Käufer auch ein jederzeitiges Besichtigungsrecht haben.
Sollte sich nach Ablauf der Optionsfrist herausstellen, dass die Garantien des Verkäufers unzutreffend waren oder sollte er abredewidrig an einen Dritten verkaufen, muss er den doppelten Optionspreis an den Käufer zahlen. Zahlt hingegen der Käufer nach Ablauf der Optionsfrist und positiv abgelaufener Prüfung den Restkaufpreis nicht, verfällt der Optionspreis zu Gunsten des Verkäufers, also alles eine faire Regelung.
Aus rechtlicher Sicht handelt es sich bei einem Optionsvertrag eigentlich um ZWEI Verträge: zum einen den Optionsvertrag an sich, in dem die Optionsfrist, der Optionspreis und die Garantien des Verkäufers aufgenommen werden, einschließlich Termin, Uhrzeit und Notar für die notarielle Protokollierung, und zum anderen um den im Anhang zum Optionsvertrag beigefügte Entwurf des notariellen Kaufvertrag mit allen Klauseln und Bedingungen (u.a. wer zahlt Kosten und Steuern), denn es macht ja wohl keinen Sinn, dass die Parteien nach Ablauf der Optionsfrist noch über den Inhalt des notariellen Kaufvertrages verhandeln und damit neue Risiken und Unsicherheiten schaffen.
Wer mit dem Optionsvertrag alles richtig macht, dem kann nachher kaum noch etwas passieren. Leider wird in der Praxis immer wieder gefordert, dass der Optionspreis direkt an den Verkäufer zu zahlen ist. Hier bestehen jedoch erhebliche Risiken. Bei einem Optionspreis von üblicherweise 10 % des Kaufpreises reden wir über einen oft ganz erheblichen Betrag, den man auf das Konto einer bis vor wenigen Tagen völlig unbekannten Person überweist, deren Beteuerungen und Zusicherungen man einfach nur glauben muss. Besser ist es, dass der Optionspreis treuhänderisch hinterlegt wird, zB bei einem Notar oder Rechtsanwalt, die gegen die möglichen Vermögensschäden versichert sind. Dieser Treuhänder wird von den Parteien im Rahmen des Optionsvertrages angewiesen, die Auszahlung des Optionspreises wie oben beschrieben zu leisten, sobald die jeweilige Bedingung eingetreten ist. Im Ergebnis ist damit die Optionsfrist ein extrem wichtiger Zeitraum für den Käufer, der nun, mit eigenem und gegebenenfalls fremdem Sachverstand, die Immobilie auf Herz und Nieren prüfen kann. Dies würde natürlich dadurch erheblich erleichtert, wenn der Verkäufer in Kenntnis möglicher Käufer-Anfragen, bereits genau die Dokumentation zusammengestellt hat die er selbst vernünftigerweise erwarten würde, wenn er auf der Käuferseite wäre. Dies ist leider aber nur allzu selten der Fall.
3.2. Der notarielle Kaufvertrag (escritura publica de compra-venta) und die Funktion des NotarsIch hatte schon oben ausgeführt, dass zwar für den Eigentumsübergang ein privatschriftlicher Vertrag ausreicht, ein notarieller Vertrag aber die zwingende Vorbedingung dafür ist, dass der Eigentumserwerb im Grundbuch eingetragen werden kann.
Daneben ist die Funktion des notariellen Kaufvertrages darin zu sehen, dass der vollständige Kaufpreis bei Protokollierung gezahlt wird, üblicherweise mit einem Bankscheck einer spanischen Bank. Nach wie vor sind leider Überweisungen als Zahlungsmittel in Spanien die Ausnahme, in Zeiten schneller online Überweisungen, eine gewisse Flexibilität der Beteiligten vorausgesetzt, aber durchaus möglich.
Zug um Zug mit der Protokollierung und Zahlung des Kaufpreises werden gleichzeitig die Schlüssel des Hauses übergeben. Die notarielle Protokollierung entspricht demnach auch dem Besitzübergang. Auch deswegen schlage ich immer vor, dass die Parteien vor der Protokollierung gemeinsam zu dem Haus fahren, eine abschließende Besichtigung (besonders wichtig auch wegen der Überprüfung der Vollständigkeit des Inventars) vornehmen und sich dann von dort gemeinsam zum Notar begeben. Wenn dann also beim Notar der Kaufpreis gegen die Schlüssel des Hauses ausgetauscht wird, weiß der Käufer genau was ihn erwartet wenn er dann als neuer, hoffentlich glücklicher Eigentümer in „sein“ Haus zurückkehrt.
Wie in Deutschland ist der Notar die Urkundsperson, übernimmt aber weit weniger Aufgaben und vor allem weit weniger Verantwortung, im Gegenteil in dem entscheidend wichtigen Punkt schließt er sogar seine Haftung aus, dann nämlich, wenn es um die Bestätigung der Eigentums-und Belastungsverhältnisse geht. Ansonsten gibt er viele Belehrungen und Hinweise. Der Notar übernimmt, anders als in Deutschland üblicherweise keine treuhänderische Abwicklung der Kaufpreiszahlung.
Ein Käufer sollte auch wissen, dass Gegenstand des notariellen Kaufvertrages ausschließlich die Beschreibung der Immobilie einschließlich der Aufbauten sein wird, wie sie im Grundbuch enthalten ist. Dies ist auch letztlich die einzige Basis für eventuelle Ansprüche gegen Verkäufer oder Nachbarn.
Eine sachkundige Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages ist nicht mit der Abstimmung der Texte im Notariat erledigt, zumal dieser Text ja schon im Optionsvertrag exakt festgelegt war. Nun ist es an der Zeit, Kosten und Steuern zu berechnen um, neben dem Kaufpreis auch diese Mittel bereitzustellen, denn mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages beginnen Zahlungsfristen (meistens vier Wochen), deren Versäumung heftige Strafzuschläge auslösen. Natürlich hat man schon die Aufteilung von Kosten und Steuern zwischen den Parteien im Optionsvertrag geregelt. Üblich ist folgende Regelung: der Verkäufer trägt den 3 % Einbehalt (retención), und die Wertzuwachssteuer (plus valía), der Käufer Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer bzw Mehrwertssteuer (IVA) und sonstige Eintragungs-Nebenkosten (zB Gestoría).
Die rechtzeitige Bereitstellung der Mittel ist deshalb so wichtig, weil eine Eintragung im Grundbuch erst dann erfolgen darf, wenn der Nachweis der Bezahlung der Übertragungssteuer erfolgt ist. Die Zahlung der verschiedenen Steuern, zu denen ich nachstehend unter 5. noch einige Ausführungen machen werde, erfolgt wie gehabt üblicherweise in Form von Bankschecks einer spanischen Bank.
Der Text des notariellen Kaufvertrages mag daher manchmal von der Seitenanzahl recht umfangreich sein, von seinem sachlichen Gehalt ist er sehr aber kurz:
Die Immobilie wird üblicherweise wie besehen gekauft, eine Gewährleistung wird von dem Verkäufer in der Praxis nicht übernommen, auch wenn es die Pflicht für jeden Bauherren gibt, ein von ihm erstelltes Haus für einen Zeitraum von zehn Jahren gegen mögliche Bauschäden zu versichern (seguro decenal). Dies alles zeigt deutlich die große praktische Bedeutung eines solide formulieren (und abgearbeiteten) Optionsvertrages. Wenn man einmal beim Notar sitzt gibt es praktisch keinen Handlungsspielraum mehr.
Glücklicherweise trifft man nur noch selten auf den möglichen Vorschlag des Verkäufers „aus steuerlichen Gründen“ nicht den vollen Kaufpreis in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Argument: dadurch könne man die durchaus heftige Grunderwerbssteuer von 8-10 % deutlich milder gestalten. Dass der Verkäufer eigentlich 21 % Steuern auf den Gewinn zahlen müsste, und damit den viel besseren deal macht, wird dabei verdrängt. Wer sich aber auf eine solche Vorgehensweise einlässt, riskiert nicht nur eine steuerliche Überprüfung durch das Finanzamt, sondern hat auch seinen eigenen „steuerlichen Einstandspreis“ fixiert. Will er also später einmal selbst verkaufen und gerät an einen steuertreuen Erwerber, und auch das soll es ja geben, wird ihm nichts anderes übrig bleiben, als genau die Steuern zu entrichten, um die sein cleverer Verkäufer herum gekommen ist. Also: Don´t even think about it!
Immerhin der Notar wird dem Grundbuchamt online unmittelbar nach der Protokollierung den Eigentumswechsel anzeigen, wodurch für zehn Tage das Grundbuch für anderweitige Eintragungen blockiert ist. Damit ist allerdings seine Tätigkeit erledigt. Entsprechend empfiehlt es sich, die Ausfertigung zeitnah bei dem Grundbuch einzureichen, um damit eine Verlängerung dieser Vormerkungsfrist (asiento de presentacion) auf 60 Tage zu erreichen, Zeit genug um alle Steuerzahlungen zu erledigen. Steuerzahlung und Eintragung im Grundbuch überträgt der Käufer üblicherweise einem Abwicklungsbüro (Gestoría).
a) Der Inhalt des Grundbuchs genießt in Spanien öffentlichen Glauben und kann, anders als Privatverträge, auch jedem Dritten entgegengehalten werden.
Das Grundbuch ist öffentlich, so dass es jedermann praktisch ohne Einschränkung offensteht. Mit der Angabe eines Namens kann jeder Berater relativ schnell und online einen einfachen Grundbuchauszug (nota simple) besorgen.
Es ist nicht ganz einfach, einen vollständigen spanischen Grundbuchauszug (certificación) richtig zu lesen. Eintragungen werden nicht, wie im deutschen Recht, nach Abteilungen gegliedert, sondern es werden fortlaufend alle Rechtsvorgänge ohne Unterscheidung durchnummeriert. Daneben sind Randvermerke (notas marginales) zu beachten. Schließlich wird bei der Eintragung eines Rechtsvorgangs beinahe der gesamte Urkundentext wörtlich wiedergegeben, was deshalb erforderlich ist, weil im Grundbuch keine Urkunden verwahrt werden, so dass es oftmals nicht ganz einfach ist, aus einem mehrseitigen Grundbuchauszug die relevanten Angaben herauszufiltern. Immerhin: Wenn Sie die Worte: „sin cargas“ oder „no tiene cargas“ lesen, wissen Sie dass das Grundstück lastenfrei ist.
Pläne werden im Grundbuch nicht geführt. Angaben zur Lage, Größe und Grenzen eines Grundsstücks erfolgen nach den jeweiligen örtlichen Gegebenheiten wie „Weg“, „Straße“ oder durch Angabe des Namens des Grundstücksnachbarn, sind also (ungeachtet des „öffentlichen Glaubens“ des Grundbuchs) keineswegs leicht und zweifelsfrei feststellbar. Vor einem geplanten Erwerb insbesondere außerhalb einer geschlossenen Bebauung oder bei nicht erschlossenen Grundstücken empfiehlt es sich daher, eine offizielle Vermessung (estudio topográfico) in Auftrag zu geben und diese als Anlage dem Vertrag beizufügen. Haben Sie Zweifel an der Größe eines unbebauten Grundstücks, vereinbaren Sie lieber einen Preis pro qm, damit Sie bei Feststellung einer Mindergröße ggf. Rückforderungen stellen können. Anders als das deutsche Grundbuch lässt das spanische „Registro de la Propiedad“ zu, dass durch Erklärung des Eigentümers auch Aufbauten eingetragen werden können.
Dies erfolgt in der Weise, dass der Eigentümer vor einem Notar in einseitiger Form eine Neubauerklärung (declaración de obra nueva) protokolliert, in der die (legal!) errichteten Aufbauten im Einzelnen beschrieben und die Räume nach Fläche und Zuordnung definiert werden. Diese Urkunde wird dann im Grundbuch eingetragen.
b) Kataster und Grundbuchamt sind in Deutschland eng miteinander verzahnt, erfüllen aber völlig unterschiedliche Funktionen. Der wesentliche Unterschied beider Institutionen liegt vor allen darin, dass das Kataster die tatsächlichen Verhältnisse (Lagebezeichnung, Grenzen und Größe sowie Nutzungsart) und das Grundbuch die rechtlichen Verhältnisse (Eigentum und sonstige Grundstücksrechte) nachweist.
Dabei müssen das Kataster und das Grundbuch aufgrund gesetzlicher Vorschriften (§ 5 HVG, § 6 KatasterGes) hinsichtlich der Bezeichnung der Grundstücke, der Angabe ihrer Flächengröße sowie ihrer Eigentümer und sonstigen Berechtigten ständig in Übereinstimmung gehalten werden. Dies geschieht von Amts wegen, wobei die Übereinstimmung zwischen beiden Behörden durch gegenseitige Veränderungsmitteilungen und deren kontinuierliche Bearbeitung sichergestellt wird.
Die rein sprachliche Übereinstimmung der Begriffe „Kataster“ und „Catastro“ in der deutschen bzw. spanischen Sprache bedeutet leider nicht, dass die Begriffe auch inhaltlich und funktional deckungsgleich sind, davon kann in Spanien keine Rede sein. Bedauerlicherweise gibt es in Spanien nach wie vor kein funktionierendes Katasterwesen. Zwar gibt es ein „catastro“, das bei der Gemeinde angesiedelt ist; und dort gibt es sogar Pläne, diese Behörde hat aber, anders als in Deutschland, ausschließlich fiskalische Bedeutung zur Berechnung der jährlichen Grundsteuer IBI. Das „Catastro“ ist demnach auch kein staatliches Vermessungsamt. Es gibt keinerlei Abstimmung mit dem Grundbuchamt. Es entspricht also absoluter Normalität in Spanien, dass im Kataster eine andere Grundstücksgröße angegeben ist als im Grundbuch und dass dort andere oder mehr Aufbauten angegeben sind. Da die Gemeinde möglichst viel Steuern kassieren will, trägt sie gerne auch ohne Genehmigung errichtete Aufbauten (klassischer Fall: Swimmingpool) im Kataster ein; was entsprechend in keiner Weise als stillschweigende Legalisierung betrachtet werden darf. Ein Rechtsanspruch lässt sich also daraus nicht herleiten.
Die Erfüllung steuerlicher Verpflichtungen in Spanien erfolgt überwiegend im Wege der Eigenerklärung (autoliquidación). Ausnahme ist die Grundsteuer IBI. Der Steuerpflichtige muss selbständig und unaufgefordert seine Steuererklärung ausfüllen und fristgerecht die von ihm selbst errechneten Steuern bezahlen. Hierzu gibt es eine Vielzahl von Formularen „modelos“, die Sie auf der Webseite des spanischen Finanzamtes www.agenciatributaria.es finden (Webseite auch auf englisch). Das Finanzamt hat innerhalb der Verjährungsfrist von 4 Jahren (Vorsicht: Sie beginnt dem letzten Tag der Frist zur Abgabe der Erklärung, entsprechend verjähren am 01.08.2013 Steuerschulden aus 2008) das Recht zur Nachprüfung.
Steuern im Immobilienbereich ändern sich derzeit quasi im Sekundentakt. Der Immobilienboom und der seit 2008 eingesetzte Preis-Absturz und Tausende unverkaufte Wohnungen hatten die Regierung bewegt, den Markt für Käufer möglichst attraktiv zu gestalten. Eine der Maßnahmen begünstigt Erwerber, die vor dem 31.12.2012 neue Wohnungen kauften. Hier winkte eine reduzierte Mehrwertsteuer (4 %). Wer noch in 2012 kaufte wurde zudem mit belohnt damit, dass er bei einem späteren Verkauf nur die Hälfte der anfallenden Gewinnsteuern zahlen musste. Dies ist aber nun seit dem 01.01.2013 erst einmal vorbei.
Vernachlässigt wird im Folgenden die Tatsache, dass manche Steuern (so die Vermögenssteuer) nur zeitlich begrenzt in Kraft sein sollen: Die Zuverlässigkeit solcher Beteuerungen dürfte gering sein.
Noch etwas zu Steuern: In Spanien gibt es 17 Comunidades Autonomas (CCAA), (entspricht in etwa den deutschen Ländern), die teilweise sehr heftig (insbesondere Catalunya) mit der Zentralregierung in Madrid um mehr Selbstständigkeit ringen, und welchen größeren Machtbeweis könnte es geben, als die Hoheit über Festsetzung und Vereinnahmung von Steuern? Entsprechend driften Steuerarten und –Höhe in Spanien je nach Comunidad Autonoma auseinander. Daher der Hinweis: die in diesem Beitrag genannten Steuern beziehen sich, soweit nicht anders vermerkt, ausschließlich auf das Gebiet der Balearen.
5.1. Gesetzliche GrundlagenFür die hier relevanten steuerlichen Verpflichtungen hat vorrangig das Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Königreich Spanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung Bedeutung. Hier ist am 01.01.2013 eine umfassende Neuregelung in Kraft getreten. Einige Stichworte zu den Neuerungen: Umfassender Informationsaustausch, gegenseitige Amtshilfe, der Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft ist in Spanien zu versteuern, ebenso wie spanische Mieteinkünfte.
Die zentrale gesetzliche Regelung für die steuerliche Behandlung Nicht-Residenter in Spanien sind die Gesetzesverordnung (Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo), und die Verordnung (Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio). Zur Abgrenzung zum DBA Spanien ist darauf hinzuweisen, dass die Vorschriften des Einkommensteuergesetzes für Nicht-Residente in Spanien nur anwendbar sind, wenn nach dem DBA-Spanien dem spanischen Staat das Besteuerungsrecht zugewiesen wurde.
Der Katasterwert (Katastergesetz (Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo), hat erhebliche steuerliche Auswirkungen, da er als Bemessungsgrundlage für eine Vielzahl von Steuern dient. Die Höhe des Katasterwertes lässt sich leicht aus dem letzten Grundsteuerbescheid (I.B.I.) herauslesen. Dort findet sich unter dem Begriff „valor catastral“ der entsprechende Betrag. Wie der Katasterwert zustande kommt liegt in der Zuständigkeit der Generaldirektion des Katasters (Dirección General del Catastro). Der Katasterwert ändert sich vor allem durch eine Neufestlegung (mindestens) alle zehn Jahre, durch automatische Anpassung an die Inflation über das Gesetz zum Staatsetat (Ley de Presupuesto General del Estado) oder etwa aufgrund Umbau oder Veränderung der Immobilie.
Während der Staat von seinen Bürgern eine pünktliche Einhaltung derer steuerlichen Verpflichtungen erwartet, nimmt er selbst das ganz locker: In Palma waren diese Werte seit 1996, anders als beispielsweise in Calviá nicht mehr angepasst worden. Aber ab September 2012 wurden die neuen Katasterwerte, gültig ab 2013 verschickt. Nach den ersten Überprüfungen werden die bisherigen Werte praktisch verdoppelt.
Damit aber der Steuerbürger nicht von einem Jahr auf das andere von dieser Verdopplung erschlagen wird, wird die Steuer nicht aus diesem (neuen) Katasterwert berechnet, sondern aus einer „Bemessungsgrundlage“ (base liquidable). Die kommt so zustande, dass der Erhöhungsbetrag (zwischen dem alten und dem neuen Katasterwert) nach und nach gleichmäßig auf die nächsten zehn Jahre verteilt auf den bisher gültigen Katasterwert draufgepackt wird, mit der Folge also, dass erst im zehnten Jahr (also 2022) der neue Katasterwert in voller Höhe zur Besteuerung herangezogen wird.
Steuersatz: Dieser kann je nach Größe der Gemeinde zwischen 0,4 % und 1,1 % variieren, wird aber konkret von jedem Gemeinderat festgesetzt und ist deshalb selbst auf der kleinen Insel Mallorca durchaus unterschiedlich, liegt aber in der Regel zwischen 0,5 % und 0,9 %. Für Palma de Mallorca betrug er 2011 noch 0,692 %. Da aber die neuen Katasterwerte erst ab 2013 gelten, musste man, um mehr Steuern zu kassieren, den Steuersatz in 2012 heraufsetzen. Und dies geschieht gleich doppelt:
Die Regierung Rajoy hatte schon am 30. Dezember 2011 durch Gesetz (RDL 20/2011 de 30 de diciembre de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria, y financiera para la correcion del deficit público) unter anderem festgelegt, dass im Rahmen der Sanierung der Staatsfinanzen die Steuersätze (tipos del gravámen) um 10 % angehoben werden sollten und zwar für die Jahre 2012 und 2013.
Diese verbindliche Maßnahme wurde ergänzt durch die Landesregierung der Balearen, die beschränkt für 2012 pauschal eine (weitere) Erhöhung um 6 % festlegte. Diese beiden Maßnahmen zusammen führen dazu, dass für 2012 der Steuersatz in Palma de Mallorca von den oben genannten 0,692 auf 0,809 anstieg (bezogen allerdings noch auf die alten Katasterwerte). Für das laufende Jahr 2013 muss man deswegen nicht mehr so stark an den Steuersätzen schrauben, weil nun ja Jahr für Jahr die Erhöhung der Bemessungsgrundlage greift. Ab dann bleibt es bei 0,735 %, denn wegen der Neu-Festsetzung der Katasterwerte kann auf den eigentlich verbindlichen staatlichen 10 % -Zuschlag verzichtet werden. Zu einer oft gestellten Frage: Allgemeine Aussagen zu dem Verhältnis Katasterwert zum Marktwert lassen sich wegen der lokalen Zuständigkeiten nicht treffen.
5.2. Steuern beim Erwerb:5.2.1. Mehrwertsteuer oder Übertragungssteuer? Beim Erwerb kann grundsätzlich die spanische Mehrwertsteuer IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) anfallen oder aber die Übertragungs-Steuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die der deutschen Grunderwerbssteuer entspricht. Beide Steuern schließen sich wechselseitig aus.
Die Mehrwertsteuer wurde zum 01.09.2012 angehoben: der allgemeine Satz von 18 % auf 21 %, der reduzierte Satz von 8 % auf 10 % während der superreduzierte Satz (tipo superreducido) bei 4 % bleibt, der aber im Immobilienbereich keine Rolle (mehr) spielt.
Wie in Deutschland fällt die Mehrwertsteuer nur dann an, wenn von einem Unternehmer gekauft wird. Es gelten folgende Steuersätze:
Die Mehrwertsteuer wird beim Kauf direkt an den Verkäufer gezahlt; WICHTIG: zusätzlich muss der Verkäufer eine Rechnung mit ausgewiesener IVA erstellen.
Beim Kauf von einem Nichtunternehmer, und immer dann wenn keine Mehrwertsteuer anfällt, ist ITP zu zahlen. Früher galt ein linearer Satz von 7 %, nun gelten für die Balearen seit dem 1. Januar 2013 folgende (gleitenden) Steuersätze:
Bis zu einem Kaufpreis von 400.000 € 8 %, ab 400.000,01 € bis 600.000 € 9 % und ab 600.000,01 € 10 %
Wird von einem nicht-residenten Verkäufer erworben, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung auf den möglichen Gewinn des Verkäufers beim Finanzamt einzuzahlen (hierzu unten 5.4.1.).
Die Wertzuwachssteuer ist eine Gemeindesteuer und besteuert den Wertzuwachs des Grund und Bodens (also nicht der Aufbauten) seit der letzten Übertragung. Entsprechend ist diese Steuer bei Eigentumswohnungen eher gering. Bitte nicht verwechseln mit der Einkommensteuer des Verkäufers! Die Höhe der Steuer wird per Gemeinde-Satzung definiert. Es empfiehlt sich eine Anfrage bei der Gemeinde vor Vertragsschluss (kann auch über internet erfolgen). Diese Steuer muss per Gesetz vom Verkäufer getragen werden. Gelegentlich gibt es den Versuch, sie dem Käufer aufzubürden. Es empfiehlt sich daher, eine ausdrückliche vertragliche Regelung zur Tragung dieser Steuer in den Vertrag aufzunehmen.
5.3. Steuern in der BesitzphaseGemäß Artikel 6 Absatz 1 DBA-Spanien können die aus Immobilieneigentum herrührenden Einkünfte von dem Vertragsstaat (hier: Spanien), in dessen Gebiet die Immobilie belegen ist, zur Versteuerung herangezogen werden. Im DBA findet sich keine Beschränkung dieser Besteuerung, so dass der nicht-residente Eigentümer in Spanien sowohl die durch Vermietung der Immobilie tatsächlich erzielten Einnahmen, wie auch auf die im Falle der Eigennutzung nach spanischem Steuerrecht unterstellten fiktiven Einnahmen uneingeschränkt versteuern muss.
Für diese fiktiven Einnahmen bei Eigennutzung gelten die nachfolgenden Grundsätze: Bei Immobilien, die nicht ständig zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden (dies wird bei Nicht-Residenten in Spanien grundsätzlich unterstellt), die nicht vermietet sind oder in sonstiger Weise wirtschaftlich genutzt werden, werden 2 % des Katasterwertes als Einkommen unterstellt. Diese Bemessungsgrundlage ermäßigt sich auf 1,1 %, wenn der Katasterwert gemäß dem Gesetz über die Steuern der Gemeinden mit Wirkung zum 01.01.1994 überprüft und angepasst wurde, was überwiegend der Fall ist. Hierauf sind 24,75 % Steuern zu zahlen.
Wird die Immobilie dagegen vermietet, ist die vereinnahmte Miete zu versteuern, wobei Aufwendungen für die Immobilie (Finanzierungskosten, Abschreibung) absetzbar sind. Die so berechneten Einkünfte sind mit einem Steuersatz von 24,75 % zu versteuern.
Am 17.09.2011 wurde die Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio), wiedereingeführt, nachdem das Vermögen in Spanien seit dem 01.01.2008 steuerlich nicht mehr belastet war. Es gibt leider gleich zwei gesetzliche Regelungen zur Vermögensteuer, einmal die zentralstaatliche Regelung, daneben aber auch ein ausschließlich für das Gebiet der Balearen gültiges Gesetzes-Dekret. (Staatliches Gesetz Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio und Gesetz für die Balearen Decreto Ley 6/2011, de 2 de diciembre, de Medidas Tributarias Urgentes).
Zur Abgabe einer Vermögenssteuererklärung verpflichtet ist jede Person, deren Vermögen nach Abzug aller Verbindlichkeiten mehr als 700.000 € beträgt. Eine Erklärung muss aber dann in jedem Fall abgegeben werden, wenn das Gesamtvermögen 2.000.000 € überschreitet, dies gilt selbst dann, wenn per Saldo keine Pflicht zur Steuerzahlung bestünde. Steht eine Immobilie im Eigentum eines Ehepaares ist für jede Person eine Steuererklärung abzugeben, allerdings jeweils nur auf der Grundlage der Hälfte des Wertes der Immobilie.
Die Steuertabelle beginnt jenseits der Freigrenze von 700.000 € mit 0,2 Prozent bei einem Vermögen von 867.129 € und erhöht sich progressiv auf 2,5 Prozent, wenn das Gesamtvermögen über 11.395.996,06 € liegt.
Diese jährlich anfallende Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) beträgt zwischen 0,4 % und 1,10 % des Katasterwertes (Hierzu oben 5.1.3.) eines erschlossenen Grundstücks (urbana) und zwischen 0,3 % und 0,90 % des Katasterwertes eines nicht erschlossenen Grundstücks (rústica). Sie gilt sowohl für Residente wie auch für Nicht-Residente. Der Steuersatz unterliegt geringfügigen Änderungen durch die jeweiligen zuständigen Gemeindevertretungen, jedoch innerhalb der vorgegebenen Begrenzungen des Gesetzes über die Steuern der Gemeinden. Der IBI-Bescheid wird jährlich an die Hausadresse in Spanien zugestellt oder (was dringend zu empfehlen ist) die Steuerschuld vom Bankkonto des Eigentümers abgebucht.
5.4. Steuern beim VerkaufBei einem Verkauf einer Immobilie in Spanien unterliegt der Gewinn der spanischen Einkommensteuer. Bei einem Nicht-Residenten Verkäufer beträgt diese Steuer 21 % des bereinigten Gewinns (Aufwendungen und Wertverbesserungen werden dem Anschaffungsaufwand zugerechnet), schon deshalb empfiehlt es sich alle Belege für entsprechende Investitionen sorgfältig aufzubewahren. Weiter kommt, bezogen auf das Erwerbsjahr ein Aktualisierungs-Koeffizient zur Anwendung , der bei 1,3167 (für 1994 und früher) beginnt und dann für spätere Erwerbsjahre absinkt. Der Verkäufer kann im Rahmen seiner ESt-Erklärung die vom Käufer einbehaltenen 3 % des Kaufpreises anrechnen lassen (s. hierzu oben 5.2.2.).
Autor: Dr. Armin Reichmann Rechtsanwalt / Abogado Frankfurt am Main/ Palma de Mallorca
